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政府收回企业闲置土地,补偿1600万!得交多少税

发布时间:2018/07/23

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  【案例】
  某房地产开发企业于5年前在咸阳市购得一块土地,由于资金问题,土地一直处于闲置状态未进行开发。2017年10月,公司收到当地政府下发的通知,文件明确由于组织实施的保障性安居工程建设的规划,政府需要收回土地并支付土地补偿款1600万元,企业预计5年完成搬迁计划。请问这笔土地补偿款涉及要缴纳的税款有多少?
  【案例分析】
  一、政府收回土地的行为
  根据《国家税务总局公告2012年第40号 企业政策性搬迁所得税管理办法》第三条的规定:"企业政策性搬迁,是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
  企业由于下列需要之一,提供相关文件证明资料的,属于政策性搬迁:
  (一)国防和外交的需要;
  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;
  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
  (五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。"
  规定强调两个关键点:政府主导和社会公共利益的需要,同时满足两点并能够提供相关文件证明资料的,则可以判定为政策性搬迁。
  案例当中,政府收回土地用于组织实施保障性安居工程,符合规定中强调的两个关键点,政府下发的相应通知可以作为相关文件证明资料。因此,对于企业来说,政府主导的这一行为符合政策性搬迁的界定标准。
  二、搬迁性收入
  根据《国家税务总局公告2012年第40号 企业政策性搬迁所得税管理办法》第五条的规定:"企业的搬迁收入,包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入,以及本企业搬迁资产处置收入等。"
  案例当中,政府支付的土地补偿款对于企业来说是因为政策性搬迁而取得的收入,因此,属于政策性搬迁收入的范畴。
  三、会计处理:
  (1)2017年度收到搬迁补偿款,账务应做如下处理:
  借:银行存款 1600
  贷:补贴收入 1600
  【注】如若后期这笔款项实际用于购置固定资产,搬迁工程完工后,购置资产转入固定资产科目,账务应做如下处理:
  借:在建工程 (固定资产购置价)
  贷:银行存款 (固定资产购置价)
  借:固定资产 (固定资产购置价)
  贷:在建工程 (固定资产购置价)
  (2)搬迁工程完工后,假设产生搬迁支出1000万元,账务应做如下处理:
  借:补贴收入 600(1600-1000)
  贷:营业外收入 600(1600-1000)
  四、涉税处理
  1.增值税
  根据财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3的规定:
  "一、下列项目免征增值税
  ......
  (三十八)土地所者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。"
  2.土地增值税
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定:"因国家建设需要依法征用,收回的房地产,是指因城市实施规划,国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免征土地增值税。"
  3.企业所得税
  根据《国家税务总局公告2012年第40号 企业政策性搬迁所得税管理办法》第十五条的规定:"企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出,可以暂不计入当期应纳税所得额,而在完成搬迁的年度,对搬迁收入和支出进行汇总清算。搬迁收入扣除搬迁支出后的余额,为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度,将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。"
  同时,该管理办法第十七条规定指出:"下列情形之一的,为搬迁完成年度,企业应进行搬迁清算,计算搬迁所得:
  (一)从搬迁开始,5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。
  (二)从搬迁开始,搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。"
  案例当中,企业在搬迁期间(2017年至2022年)发生的搬迁收入和搬迁支出的差额,暂不需要计入当期应纳税所得额,应在完成搬迁的年度进行汇总清算。
  如若提前完成搬迁工作,则需要提前进行所得税汇总清算

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