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房地产业出售、出租业务的税务问题

发布时间:2019/03/25

问题:
公司打算修建一栋大楼,其中:地下停车位用于出售,商铺用于出租,剩下部分用于做办公区,请问这期间涉及哪些税收?这三部分的成本不能分割的话,地下停车位的收入是否需要交纳增值税?
 

回复:
一、地下停车位出售的涉税问题。因情况比较复杂,涉及的问题特别多,现就有产权的地下车位涉及税收问题阐述。
1、增值税及附加:按销售开发产品计算缴纳增值税及税金附加。
2、房产税:无需缴纳。
3、土地增值税。单独办理产权(所有权、使用权)转移的地下停车场所,缴纳土地增值税,且按照“其他类型房产“预征土地增值税。
二、商铺出租涉税问题。
1、增值税。增值税一般纳税人出租不动产按10%缴纳计算。
2、税金及附加。城市维护建设税:以实际缴纳的增值税税额为计税依据(市区7%);教育费附加和地方教育费附加,实际缴纳的增值税税额为计税依据(3%、2%),月销售额不超过10万的免教育费附加和地方教育费附加。
3、房产税,税率12%,租金收入计算缴纳。
4、城镇土地税。按照不同地段等级适用相应的税额标准计算。
5、印花税。千分之一缴纳。
6、企业所得税:25%,出租收入并入贵司收入总额,按规定计算企业所得税。
三、如果地下车位是由人防工程改建,成本费用已经分摊,这种情况就很复杂。目前销售只能采取转让人防车位永久使用权(下称“出租人防车位”)的方式取得收入。目前约定的租期不得超过20年。实际上属于名义上租赁实为永久转让车位使用权,即通常所说的销售地下车库。房地产企业将地下车库租赁给客户,与客户签订租赁协议,因此,这种租赁应开销售不动产发票,按销售不动产缴纳土地增值税。按收入缴纳增值税。

分析
1、财税[2016]36号 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 :“转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。”
2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据,按适用税率计算缴纳土地增值税。
3.《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税〔2016〕12号)
一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围,由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人,扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。
4、《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。博士财务----大连财务公司,大连财务,大连公司注册,大连代办公司,大连代理记账,大连财务代理,大连商标注册

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