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实例解析:自然人转让车库(位)要交哪些税

2019年11月,陈某将其2010年1月购买的地下车库转让给夏某,该车库买价95000元,转让价格120000元,最低计税价格166177.17元。以上价格均为含税价。请问转让双方要交哪些税?

解析:转让车库的税务处理与转让商铺相同,根据纳税人是否能够提供合法有效凭证,可以划分为核定征收和计算(按实)征收两种征收方式。

第一种:核定征收方式

一、销售方(陈某)

(一)增值税

1. 税率:5%

2. 计税依据:销售额

3.应纳税额

根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条第一款规定,小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。第八条规定,纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。由于本案中纳税人陈某未提供购买车库时的发票,因此不能扣除车库购置原价,应缴增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元。

同时,本案中车库成交价格低于最低计税价格,根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定,纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其销售额。

争议处理(其他税费同):

1.填写《存量房交易计税价格争议处理申请审批表》,连同相关证据一并提交当地价格主管部门,价格主管部门对房地产交易价格依法进行认定,并出具《价格认定结论书》。

2. 税务机关审核后确定纳税人存量房交易计税价格。

3. 纳税人对税务机关确定的交易计税价格仍有异议的,先缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保,然后可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉。

(二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

1. 城建税:7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(其他)

2. 教育费附加:3%

3. 地方教育附加:2%

4. 计税依据:增值税税额

5. 税收优惠:小规模纳税人减半征收。

应缴城建税=7913.20×7%×50%=276.96元。

应缴教育费附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

应缴地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

(三)印花税

1. 税目:产权转移书据

2. 税率:0.05%

3. 计税依据:按合同所载金额确定,增值税分开注明的,按不含税金额 ;未分开注明的,按合同所载金额。本案为最低计税价格,因此换算为不含税价。

应纳税额不足一角的,免纳印花税;一角以上的,税额尾数不满五分的不计,满五分的按一角计算缴纳。(注:财产租赁合同税额不足1元的,按1元贴花。)

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

(四)个人所得税

1. 税率:1%-3%,该市为2%

2.计税依据:合同金额,本案为最低计税价格

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第一条第三项规定,纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的,应按最低计税价格计算征税。

应缴个人所得税=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

(五)土地增值税

1. 税率:5%(车位)、8%(其他类型,不含住宅)

2. 计税依据:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。本案评估价格为166177.17元。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条规定,为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。本案核定征收率为5%。

应缴土地增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

二、购买方(夏某)

(一)契税

1. 税率:3%

2. 计税依据:合同金额

应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

(二)印花税

产权转移书据

1. 税率:0.05%

2. 计税依据:合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

核定征收方式下卖方共缴纳税费19506元,买方共缴纳税费4747.92+39.60=4787元,购销双方共缴纳税费24293元。

第二种:计算(据实)征收方式

一、销售方(陈某)

(一)增值税

1. 税率:5%

2. 计税依据:增值额(合同金额-取得成本金额)

3.应纳税额=(166177.17-95000)÷1.05×5%=3389.39元

(二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

1. 城建税:7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(其他)

2. 教育费附加:3%

3. 地方教育附加:2%

4. 计税依据:增值税税额

5. 税收优惠:小规模纳税人减半征收。

应缴城建税=3389.39×7%×50%=118.63元。

应缴教育费附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

应缴地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

(三)印花税

产权转移书据

1. 税率:0.05%

2. 计税依据:合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

(四)土地增值税

1. 税率:30%-60%(超率累进税率)

2. 计税依据:增值额(合同金额-扣除项目金额)

(1)计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

计税收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

(2)可扣除房产原值

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条规定:“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。”

该车库是陈某于2010年1月购买的,转让时间是2019年11月,按照上述规定,可扣除房产原值=95000+95000×10×5%=142500元。

(3)与转让房地产相关的税金

①城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=203.36元;

②购买时缴纳的契税2850元。允许扣除的是原不动产所有人张某在当时购买时缴纳的契税,而不是本次转让环节受让人缴纳的契税;

③假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为203.36+2850+39.60=3092.96元;

(4)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=142500+3092.96=145592.96元。

(5)增值额=计税收入-扣除项目金额=162787.78-145592.93=17194.85元;

(6)增值率=增值额÷扣除项目金额

=17194.82÷138631.94=12.40%

(7)应缴纳的土地增值税=17194.82×30%=5158.45元。

(五 )个人所得税

1. 税率:20%

2.计税依据:所得额(合同金额-取得成本金额)

应缴个人所得税=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.60-5158.45)×20%=11907.27元。

二、购买方(夏某)

(一)契税

1. 税率:3%

2. 计税依据:合同金额

应缴契税=(166177.17-3389.39)×3%=4883.63元

(二)印花税

产权转移书据

1. 税率:0.05%

2. 计税依据:合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

计算(据实)征收方式下卖方共缴纳税费20698.07元,买方共缴纳税费4883.63+39.60=4923.23元。购销双方合计共缴纳税费25621.30元。

政策依据:

1. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

2. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

3. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

4. 《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号)

5. 《征收教育费附加的暂行规定》

6. 《中华人民共和国契税暂行条例》

7.《中华人民共和国契税暂行条例细则》

8. 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

9. 《中华人民共和国个人所得税法》

10. 《中华人民共和国个人所得税法实施条例》

11. 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)第四条、第六条、条七条

12. 《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)

13. 《中华人民共和国印花税暂行条例》

14. 《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

15. 《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)

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