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房企商铺融资最易引发的3大涉税风险!

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  案例
  A房地产企业开发的项目包括住宅和商铺。其中商铺由于销售形势不好基本尚未出售。为解决资金问题,房地产企业将其中5000平方商铺产权分户确认到本公司名下,并依此提供抵押物协助关联公司贷款5000万元。请问这样做有什么风险没有?
  本案例中最大的问题是商铺的产权确认问题,对于房地产开发企业而言,开发的商品房只办理初始产权证明,俗称"大证",作为新建房屋出售,每销售一套办理产权证就从大证分拆确认一套产权。对于这种销售行为我们统称为"新房转让",涉税处理如下:
  1、增值税
  如果是老项目销售,可选择5%;如果是新项目销售,应按照10%,但对应土地价款可以从销售额中减除。
  2、土地增值税
  作为新房转让,按照房地产企业土地增值税的规矩,先预交,再清算,清算是可以将土地和开发成本两项之和的20%作为加计扣除,将两项之和的10%作为费用扣除。
  3、企业所得税
  按照2009年31号文正常缴纳。
  案例中,商铺由于自身融资需要已经将产权分到公司名下,不再属于房地产开发的新房,未来再次转让应按照二手房(旧房)转让处理:
  1、增值税
  房地产企业开发商品房对外销售的,如果是新项目可以减除对应的土地价款,但如果是二手房转让,不能减除土地价款,应按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,而不能再按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
  2、土地增值税
  土地增值税对于新房旧房做过专门解释:
  《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】第048号)
  第七条 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
  实务中,很多地方税务机关都做了明确规定,大多数地方选择1年作为区分界限,也就是说房地产公司自用超过一年以上的就是旧房,一年以内还可以算作新房。
  我们对实务中自用操作的理解如下:
  (1)产权证分户到房地产公司属于自用;
  (2)公司财务核算将商品房从存货(开发产品)计入固定资产或投资型房地产属于自用;
  (3)房地产公司将未售商品房临时出租(仍然继续销售),如为了培养商业氛围临时将商铺出租给商户经营,但产权证未分户,财务核算也未从存货转出的,不应作为自用判断。
  那么旧房转让如何缴纳土地增值税?按照财税字〔1995〕48号和财税2006年21号文的规定,有三种情况:
  第一种,如果能提供地面建筑物重置评估价的,按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
  第二种,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。凡能提供契税完税凭证的,准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除,但不作为加计5%的基数。
  第三种,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。
  由此可见,新房旧房对于土地增值税意义特别重大,会严重影响到土增中的扣除项目。
  3、企业所得税
  旧房转让企业所得税不再按照房地产企业2009年31号文处理,而是按照企业所得税中的资产转让处理,但最终区别不大。
  我们的结论:
  1、房地产企业应特别关注商品房的后续处理,尤其是转为自用或产权分割。
  2、会计处理与产权分割具备一个条件就会被认定为开始自用,自用超过一年以上就视为旧房。
  3、旧房与新房的税收差异集中在增值税和土地增值税两个税种。

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