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自然人税收—个人所得税 自然人一次性取得房屋

一、自然人取得房屋租金个人所得税相关要素

所得项目:财产租赁所得

法定税率:20%

优惠税率:出租住房的,减按10%

【据实征收】计税公式(月租金不超4千元):

应纳个人所得税税额

=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元/月为限)-税法规定的费用扣除标准(800元/月)】*适用税率

【据实征收】计税公式(月租金超4千元):

应纳个人所得税税额

=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率

A.不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税

B.除费用扣除标准外,其他费用扣除项目均需凭合法有效凭证

应税所得率:各地不一,详询当地税务机关,如深圳市个人出租房屋的应税所得率为5%。

【核定征收-应税所得率】计税公式:

应纳个人所得税税额

=不含税的租金收入*应税所得率*适用税率

A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税

B、适用情形:纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用

带征率:各地不一,详询当地税务机关,如江门市个人出租房屋的带征率细分为“”出租住房月租金1000元以下的,0;出租住房月租金1000元以上(含1000元),2000元以下的,0.7%;出租住房月租金2000元以上(含2000元)、出租非住房,1.2%。

【核定征收-带征率】计税公式:

应纳个人所得税税额=不含税的租金收入×带征率

A、不含税的租金收入=含税租金收入-实际缴纳的增值税

B、适用情形:纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用

【注意】

1.实务中,同一地区的同一业务,不可能存在同时可以适用应税所得率和带征率的情形,应注意区分,提前了解当地政策,做好税负的测算;

2.带征率,有些地方也叫做征收率,但是内涵是一样的。

二、自然人一次性取得房屋租金个人所得税计算分析

我们知道,自然人一次性取得租金收入的增值税处理,可以在对应的租期内进行分摊,分摊后月租金不超10万元,免征增值税;对于分摊后月租金超10万元的情形,不免征增值税,在计税时不再分摊,换算为不含税销售额后直接全额计税。

【推荐阅读】《自然人税收—增值税 自然人一次性取得房屋租金的增值税处理》

那么,自然人一次性取得租金收入,个人所得税该如何计算?

如果不能分摊计算,减除项目只能算一次的话,税负会很高!这是很多朋友担心的。

如果可以分摊计算,依据是啥?又该如何分摊计算,和一次性取得租金收入的增值税一样吗?

不着急,咱们一一进行分析。

1、财产租赁所得个人所得税计税周期

个人所得税法规定,财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

个人所得税法实施条例规定,财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。

问题的关键就转化为:如何正确理解“以一个月内取得的收入为一次”?

【疯狂税客】认为,“以一个月内取得的收入为一次”,应是一个月内取得的对应一个月的收入。这里有两个关键点:

“取得”:应是实际取得,落袋为安。

“一次”:一个月内取得的对应一个月的收入为一次,其对应的各项减除费用,亦然。

A、一个月多次取得租金,实质为一月一次。比如,月租金1万元,出租人在一个月内分3千、3千、1千共3次收取,其实质是,一个月收取一个月的租金。

B、一个月一次取得租金,实质为一次性收取多月多次。比如,月租金1万元,出租人一次性收取12万元的租金,其实质是,一次性收取12次(12个月)、每次1万元的租金。

2、财产租赁所得个人所得税扣缴时点

《个人所得税法实施条例》第二十四条 扣缴义务人向个人支付应税款项时,应当依照个人所得税法规定预扣或者代扣税款,按时缴库,并专项记载备查。

前款所称支付,包括现金支付、汇拨支付、转账支付和以有价证券、实物以及其他形式的支付。

《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》第十条 扣缴义务人支付利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得或者偶然所得时,应当依法按次或者按月代扣代缴税款。

准确理解了“以一个月内取得的收入为一次”后,剩下的问题就迎刃而解了。

一次性取得租金收入,其实质不是一次性取得多月多次嘛,既然财产租赁所得的计税周期为“每次”,出租人实际上是一次性取得多次,问题就简单了:有多少次的收入,就算多少次的个税,之后的,简单的算术求和即可。

3、自然人一次性收取房屋租金个人所得税案例

【案例1】2019年1月1日,自然人甲某与A公司签订房屋租赁合同,约定每月租金10.5万元(每年递增5%),租期自2019年1月1日至2021年12月31日,每年1月10日一次性收取当年全部租金。2019年1月10日,自然人甲某一次性收A公司当年租金126万元。该房屋为住房,当地城建税税率为7%,A公司要求开具增值税普通发票,个人所得税采取据实征收方式,不考虑其他因素。

【分析】

步骤一:将一次性租金换算为不含增值税的销售额

126/(1+5%)=120(万元)

步骤二:将一次性租金在对应的租金内平均分摊

120/12=10(万元)

步骤三:增值税判断结果

其他个人甲某一次性取得不动产租金收入,在对应租期内平均分摊后,月租金不超10万元,符合“小规模纳税人免征增值税(月销售额3-10万元)”优惠条件,免征增值税。

步骤四:确定取得租金收入次数

一次性收取2019年全年租金,其实质是,一次性取得12次租金收入。

步骤五:计算每次租金收入应纳的个人所得税

计税公式(月租金超4千元):

每次应纳个人所得税税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率

=【10.5-0.08】*(1-20%)*20%*50%

=0.8336(万元)

步骤六:计算一次性租金收入应纳的个人所得税

应纳个人所得税税额合计

=0.8336*12

=10.0032(万元)

【案例2】接【案例1】,2020年1月10日,甲某一次性收取A公司当年度租金132.3万元(在2019年基础上递增5%)。该房屋为住房,当地城建税税率为7%,A公司要求开具增值税普通发票,个人所得税采取据实征收方式,不考虑其他因素。

【分析】

步骤一:将一次性租金换算为不含增值税的销售额

132.3/(1+5%)=126(万元)

步骤二:将一次性租金在对应的租金内平均分摊

126/12=10.5(万元)

步骤三:判断结果

其他个人甲某一次性取得不动产租金收入,在对应租期内平均分摊后,月租金为10.5万元,超过10万元,不符合“小规模纳税人免征增值税(月销售额3-10万元)”优惠条件,不能免征增值税。

步骤四:应纳增值税及其他税费

应纳增值税=132.3/(1+5%)*1.5%=1.89(万元)

应纳城建税=1.89*7%*50%=0.06615(万元)

应纳教育费附加=1.89*3%*50%=0.02835(万元)

应纳地方教育费附加=1.89*2%*50%=0.0189(万元)

应纳房产税=(132.3-1.89)*4%*50%=2.6082(万元)

步骤五:确定取得租金收入次数

一次性收取2019年全年租金,其实质是一次性取得12次租金收入。

步骤六:计算每次租金收入应纳的个人所得税

计税公式(月租金超4千元):

应纳个人所得税税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限/月)】*(1-20%)*适用税率

=【132.3-1.89-0.06615-0.02835-0.0189-2.6082】/12*(1-20%)*适用税率

=10.6407*(1-20%)*20%*50%

=0.851256(万元)

步骤七:计算一次性租金收入应纳的个人所得税

应纳个人所得税税额合计

=0.851256*12

=10.215072(万元)

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