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“我有一套住房出租,该缴哪些税呢?”

小明出租了一套住房,年收租金4.8万元。

小明找到我问:你来说说,出租住房应该缴些什么税呢?

我说:个人出租住房,理论上和个人出租商铺一样,涉及到的税费种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。但和出租商铺比起来,出租住房政策上会有许多优惠,所以计算起来还是有许多不一样的地方。

小明说:我最喜欢听到有税收优惠了,快说说有哪些?

我说:咱们一个一个税种看。出租住房的增值税,原先有减征优惠,5%的征收率减按1.5%来计算,应缴增值税=月租金收入/(1+5%)×1.5%,但更优惠的政策是,如果一次性收取租金,在对应的租赁期内平均分摊,分摊后月租金不超过10万的,可以免征增值税。

小明说:月租金10万?我的房子不可能达到这么高的租金,看来增值税是永远都不需要考虑了。

我说:对,因为免了增值税,所以城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也不用考虑了。

小明说:哇,一下消掉了四个税费,真爽啊!

我微笑着说:在剩下的四个税种中,个人出租住房,政策规定印花税和城镇土地使用税也免征,又可以去掉两个税了。

小明说:真好,那就只剩下的房产税个人所得税了。

我说:对,个人出租住房的房产税,已经执行优惠税率4%,从2019年开始,又可以减半征收。所以应缴的房产税=48000×4%×50%=960元。

个人所得税也有优惠税率10%,所以应缴纳的个人所得税=(48000-960)×(1-20%)×10%=3763.2元。

一共需要的缴税合计=960+3763.2=4723.2元。

小明自己拿着计算器算了算说:这个税费是租金收入的9.84%。我怎么看见有人说他们那里税费是租金收入的3.5%?

我说:因为出租涉及的税费比较多,确实有些省市为了便于征收管理,采取的是核定综合征收率的办法来征收,直接按照收入核定一个比例,不再区分每个税种缴多少。

小明说:那为啥咱们这里不采取综合征收率?

我说:各地有不同的情况,也有不同的征收管理模式,不可能全国一刀切,不要问为什么。也许就是因为各地有政策落差,才促使人口发生了流动吧。

小明说:看来我需要考虑去有政策优惠的地方买房了。

我说:有税收优惠固然好,但并不能任何决策都以缴税多少做唯一导向。希望你还是综合考虑后再做决定。

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